市住房和城乡建设局:呼和浩特市民请您查收这份二手房购房指南

市住房和城乡建设局:呼和浩特市民请您查收这份二手房购房指南

致广大市民：

二手房买卖一般都是买卖双方私下自行交易或者是通过房地产经纪公司进行交易，在交易的过程中存在一些不确定因素。有哪些风险？又该怎样去防范呢？

针对当前房地产经纪行业不够规范、从业人员素质普遍不高、房地产经纪机构经常出现纠纷等问题，为防范交易当事人合法权益受到不法侵害，呼和浩特市住房和城乡建设局总结监管工作中常见纠纷特作如下提示，若您有二手房买卖计划，请务必提前了解，切实保护好自身权益！

选择未备案的房地产经纪机构、未获取执业资格的经纪人进行房产交易的，就是风险。我市正规经纪机构经属地住建部门备案后纳入行业监管，经纪服务人员也是采用实名管理，市民可通过经纪机构经营场所的公示资料和从业人员佩戴的实名信息卡，核查该机构是否取得备案证书及从业人员执业资格情况。

房地产经纪机构未获取二手房委托出售协议、共有权人不同意出售、房屋租赁中进行房屋居间服务的，就是风险。可通过查看委托协议等资料核实情况。此外，购房前，一定要亲自实地看房，核查所购房屋不动产权证（房产证）上的业主信息与卖方身份证明的信息是否完全一致；卖方为自然人的，应核实姓名、身份证号是否一致；如果卖方是单位的，应核实单位名称、营业执照号或机构代码证等信息是否一致；出售房产有共有人的，买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，房产所有人委托其中一个人或者第三人处理房产交易事务的，应出具合法有效的委托书；若房屋正在出租，要确定租赁合同已终止或承租人已经放弃优先购买权，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明。若发现卖方业主身份有疑问，一定要暂缓交易。作为出售人，不要随意办理房屋委托出售公证手续，不给“房倒”可乘之机；作为购房人，一定要严格查验房屋所有权证和其他有效证件。签订合同时要求房屋所有权人到场，不能到场的，应要求出示合法有效的委托书和受托人的身份证明。

房地产经纪人员以个人名义承接二手房交易业务和收取费用的，就是风险。应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。

为不能交易的房屋进行居间的，就是风险。主要包括小产权房、司法限制房、未满足上市条件的保障性住房、未取得房产证的住房、已列入征收公告范围的房屋或被国家征用的房屋、属违法或违章建筑的房屋、存在产权争议的房屋等。房屋买卖合同签订前，一定要求卖方配合到不动产登记机构查询拟购买房屋的情况，查询房屋权属的真实性，查看房屋是否处于查封、抵押、保全等不能交易的状态；由于期房交房时间、办证时间存在不确定性，因此受让他人购买的期房存在买方风险，建议谨慎购买。

房地产经纪机构代收的定金或房款转入经纪人员个人账户的，就是风险。约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。我局提供二手房交易资金监管免费便民服务，有效保障买卖双方资金安全，可通过线下监管银行办理，避免发生交易纠纷。

房地产经纪机构协助提供虚假材料骗取贷款的，就是风险。实际交易中，常遇到购房人由于某些原因导致未通过贷款申请而要承担违约责任。购房人可事先向相关贷款银行咨询了解，确定是否具备贷款资格、应付首期款比例及可贷款比例，切勿轻信中介人员包办贷款承诺。建议在签订房屋买卖合同时约定“若贷款办不下来，无条件解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，这样就可以避免因贷款未通过申请而承担违约责任。

不签订书面买卖合同，仅凭口头约定、微信聊天记录进行交易，就是风险。房屋买卖合同是明确交易当事人权利义务的重要法律凭证。在签订合同时，要充分阅读和认真理解买卖合同内容，作出真实意思表示，认为条款不完善的，应当坚持对有关合同内容进行细化、完善，对不明白或不清晰的合同条款不要盲目签字，必须问清楚并将所有的口头约定均落实到书面协议中后才可签字。

轻信房地产经纪公司速销、独家自媒体平台推广等，就是风险。谨防经纪机构从中赚取差价。一些经纪机构往往利用卖房人对市场行情的不了解和对房地产交易环节的不熟悉，故意压低价格自己先买下或交部分定金，再寻找买主，赚取差价。需交付定金的，购房人要认真审核相关情况，慎重做出购房决定；交付定金时，交易当事人应当签订定金协议，明确责任义务和违约条款，留存相关交款凭据，以防出现矛盾纠纷。

未结清物业、水电暖等费用就办理过户的，就是风险。在办理房屋交接时，一定先要求卖方将物业、水电费及供暖等费用结清，如不核实清楚，卖方拒绝偿还或者是之后找不到卖方，买方将可能为卖方的各项欠费买单。

忽略土地性质进行交易，就是风险。　 买受人应查验所交易房屋的土地性质是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，转让时买受人需缴纳土地出让金。出让土地是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还要注意转让土地的剩余使用年限。

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